gebühren makler haus verkaufen

Wenn Sie sich entschließen sollten, Ihre Immobilie mit Hilfe eines Immobilienmaklers zu verkaufen oder Ihr zukünftiges Eigenheim über einen solchen zu erwerben, entstehen hierbei Kosten für die erbrachten Maklerleistungen.

Wie sich diese gestalten können & worauf es dabei im Detail ankommt, dem widmet sich dieser Beitrag.

 

Wodurch entstehen Maklergebühren?

Maklergebühren richten sich nach den erbrachten Leistungen, welche der Immobilienmakler leistet. Das kann beispielsweise im klassischem Sinne der Arbeitsaufwand für den Verkauf einer Immobilie sein oder auch die Suche nach einem passenden Objekt. Ausschlaggebend, damit Makler legitim Provisionen erheben dürfen, sind folgende Punkte:

  • Ein rechtskonformer Maklervertrag wurde abgeschlossen.
  • Es wurde eine tatsächliche Maklertätigkeit erbracht. Ausschließlich durch den Makler wurde ein Kauf/Verkauf bzw. Miete/Vermietung initiiert.
  • Aufgrund der Tätigkeit des Maklers kam es zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags

Sind die Punkte erfüllte, so darf der Immobilienmakler gemäß § 652 BGB eine Gebühr erheben. Die übliche Größenordnung der Provision im Falle einer Vermietung kann bis zu zwei Kaltmieten netto betragen. Beim Verkauf Ihrer Immobilie ist die Höhe der Gebühr nicht gesetzlich reglementiert, was beiden Parteien Verhandlungsspielraum einräumt.

 

Wer trägt die Kosten?

Hierbei wird explizit zwischen Vermietung und Verkauf von Immobilien unterschieden. Darüber hinaus bieten auch die jeweiligen Bundesländer Richtwerte an, wie die Verteilung aussehen könnte.

Im Falle der Miete hat der Gesetzgeber in den vergangenen Jahren neu festgelegt, welche Partei die Maklergebühren zu tragen hat. Seit dem 01.06.2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip, bei welchem der Vermieter die Gebühren zu tragen hat.
Diese Maßnahme soll Mieter entlasten, was in der Praxis jedoch nicht zwangsläufig stets praktiziert wird. Immer wieder hört man von findigen Vermietern, welche die entrichtete Maklerprovision von den Mietern in andere Form, beispielsweise durch Abstandszahlungen, versuchen zurückholen.

Während bei der Vermietung von Immobilien nach dem Bestellerprinzip verfahren wird, so ist die Regelung in Bezug auf den Verkauf nach wie vor gleich. Im Falle des Hausverkaufs steht es allen Vertragsparteien frei, eine individuelle Lösung zu finden. In der Praxis könnte es also so aussehen, dass entweder ausschließlich Verkäufer oder Käufer die Kosten tragen, oder dass beide Parteien sie sich teilen.

Wonach sich hierbei die tatsächliche Höhe der Kosten für die jeweiligen Parteien gestaltet, hängt somit unmittelbar von dem vereinbarten Vorgehen ab. Nichtsdestotrotz sind Bundesland zu Bundesland verschiedene Lösungsansätze unterschiedlich stark vertreten und gewisse Richtwerte werden gegeben erachtet. An diesen können sich dabei sowohl die Eigentümer selbst als auch die Makler orientieren, was eine gewisse Transparenz schaffen soll.
Dass größtenteils nur der Käufer die Gebühren trägt, ist vor allem in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen der Fall. In den übrigen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Gebühren üblicherweise.

Bundesländer und die jeweiligen Richtwerte, Stand Oktober 2018

Bundesland Übliche Provision Anteil Käufer Anteil Verkäufer
Baden-Württemberg 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Bayern 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Berlin 7,14 % 7,14 % 0 %
Brandenburg 7,14 % 7,14 % 0 %
Bremen 5,95 % 5,95 % 0 %
Hamburg 6,25 % 6,25 % 0 %
Hessen 5,95 % 5,95 % 0 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 % 3,57 % 2,38 %
Niedersachsen 4,75-7,14 % 0-3,57 % 3,57-5,95 %
Nordrhein-Westfalen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Saarland 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen-Anhalt 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Schleswig-Holstein 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Thüringen 7,14 % 3,57 % 3,57 %

Zu entrichten ist die Provision im Normalfall binnen 14 Tagen nach Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages, doch auch hier können Sondervereinbarungen getroffen werden.

 

Die Höhe der Maklerprovision

Während dies im Falle der Vermietung klar geregelt ist, nämlich maximal zwei Nettokaltmieten, besteht bei Veräußerung von Immobilien keine feste Gesetzgebung.

Zu erhöhter Provision kann es in der Praxis vor allem bei sehr schwierigen Objekten kommen oder zum Beispiel bei relativ geringem Wert derer. Der so zustande kommende Arbeitsaufwand könnte mit 7 Prozent knapp kalkuliert sein, weswegen es in solchen Fällen seitens Immobilienmaklern nicht unüblich ist auch mehr als den Richtwert zu fordern.

 

Maklerprovision verhandeln

Die Höhe der Maklergebühren ist grundsätzlich verhandelbar. Damit sich keine der beiden Parteien benachteiligt fühlt, muss allerdings eine sinnvolle Grundlage vorhanden sein.
Lässt die Immobilie, welche man veräußern möchte, eine niedrige Maklerprovision nicht zu, so ist es unrealistisch, eine niedrigere Maklerprovision verhandeln zu wollen. Handelt es sich beispielsweise um ein Objekt direkt an der Autobahn, ein Wochenendhaus mit Ausblick aufs benachbarte AKW oder Ähnlichem, so wird der Verkauf in der Regel viel Zeit in Anspruch nehmen. Dementsprechend hoch wäre der Arbeitsaufwand des Maklers die Immobilien zu vermitteln.
Ist das Objekt hingegen in einer gefragten Lage, kann einen hohen Sachwert aufweisen und bietet auch sonst attraktive Attribute für Käufer, so stehen die Chancen eine niedrigere Provision zu verhandeln schon erheblich besser.

Je besser sich Immobilien verkaufen lassen und je teurer sie sind, desto eher ist die Maklerprovision verhandelbar. Im Umkehrschluss gilt dasselbe, je schwerer ein Objekt zu vermitteln ist und desto weniger es Wert ist, umso wahrscheinlicher sind erhöhte Maklergebühren.

Wie sich die Verhandlung in der Praxis also gestaltet, hängt in erster Linie von Ihrem Verhandlungsgeschick sowie mit der zu verkaufenden Immobilie ab.

 

Maklergebühren steuerlich absetzen?

Generell ist es möglich, Maklergebühren steuerlich geltend zu machen. Für Privatpersonen besteht diese Option jedoch nur für die Miete einer Wohnung oder eines Hauses bei berufsbedingtem Umzug. In diesem Fall kann der Betrag von der Steuer abgezogen werden.

Sollte der Umzug ohne berufliches Erfordernis erfolgen, können jedoch keinerlei Kosten geltende gemacht werden. Damit ein Umzug als berufsbedingt angesehen wird, muss eine der folgenden Bedingungen erfüllt werden:

  • Kürzerer Arbeitsweg: Der Umzug trägt zu einer erheblichen Verkürzung Ihrer Arbeitswege bei, täglich können Sie so mindestens eine Stunde Zeit einsparen.
  • Dienst- oder Zweitwohnung: Sollte Ihr Arbeitsverhältnis eine gesonderte Wohnung erforderlich machen, können Sie die Gebühren abziehen.
  • Einreise nach Deutschland: Sie kehren nach einem Auslandsaufenthalt beruflich bedingt nach Deutschland zurück und benötigen eine Unterkunft.
  • Arbeitsbedingungen verbessern: Hierbei handelt es sich um eine Regelung, von der vor allem bestimme Gruppen von Personen wie beispielsweise Pflegepersonal oder Ähnliche profitieren. Gilt der Umzug der Verbesserung der Arbeitsbedingungen, also dass das Personal näher oder direkt am Einsatzort wohnt, so kann auch in diesem Fall die Maklerprovision steuerlich geltend gemacht werden.

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