immobilie finanzierung verkaufen

Immobilien während Finanzierung verkaufen

Oftmals werden Gebäude noch während der Finanzierung zu Kauf offeriert. Die Gründe hierzu können vielfältig sein, der Verkauf der Immobilie ist allerdings dennoch denkbar. Wie dies genau abläuft und was man währenddessen beachten sollte erfahren Sie in diesem Beitrag.

Grundschuldeintrag & Immobilienkredit

Wird ein Gebäude mittels eines Immobilienkredites erworben, sichert sich die Bank via eines Grundbucheintrages gegen eine vorstellbare Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Ferner schließt der Erwerber einen Darlehensvertrag mit dem Kreditinstitut ab. In diesem werden Dinge wie der Zinssatz oder die Laufzeit des Darlehens festgesetzt.
Bei dem eigentlichen Darlehen und dem sogenannten Grundschuldeintrag handelt es sich also um zwei verschiedene Dinge. Mit dem Grundschuldeintrag im Grundbuch sichert sich die Bank einen Teil des Erlöses während einer Zwangsversteigerung der Immobilie. So ist es in der Regel der Fall, dass der Grundschuldeintrag der Bank bestehen bleibt, während das Darlehen schon getilgt wurde. Um den Eintrag zu ändern bedarf es eines Besuchs beim Notar, welcher anschließend die geeigneten Dokumente und Urkunden erstellt.
Oftmals bleibt der Grundbucheintrag trotzdem erhalten. Einerseits die Löschung des alten Eintrages für den Hausbesitzer schließlich mit finanziellem Aufwand verbunden, andererseits kann dank des bestehenden Eintrags reibungslos ein weiteres Darlehen mit der Bank verhandelt werden. Deshalb haben einige Gebäude noch einen Grundschuldeintrag der Bank beim Verkauf.

Hausverkauf noch während laufendem Kredit

Der Verkauf einer Immobilie bei laufendem Kredit stellt für gewöhnlich kein Problem dar. So verläuft das Geschäft im Normalfall:

  • Käufer übernimmt den Kredit vom Verkäufer
    Dieses Verfahren wird als Umschuldung bezeichnet. Aufgrund der momentanen Zinslage ist dies dennoch selten der Fall, da ein neuer Kredit derzeit meist erheblich günstiger ist.
  • Verkäufer kündigt den laufenden Kredit
    So lange er sich noch innerhalb der Zinsfestschreibung befindet, muss der Verkäufer eine Vorfälligkeitsentschädigung aufbringen. Sollte der Kredit allerdings schon seit über zehn Jahren bestehen, so kann er ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werde. Im Anschluss daran ist der Immobilienkredit vollständig getilgt.
    Die Vorfälligkeitsentschädigung wird jedoch von der Bank festgelegt und stellt üblicherweise einer moderat zufriedenstellende Lösung für den Kreditnehmer dar.
  • Verkäufer überträgt den Kredit
    Erwirbt der Verkäufer hingegen eine  neue Immobilie, dann kann der mit dem Kreditgeber eine Verlagerung aushandeln. So bleibt der alte Kredit erhalten, überträgt sich allerdings auf das neue Haus. Auf diese Weise ist das zum Verkauf angebotene Objekt ebenso abgelöst.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Sollte der Kredit schon getilgt worden sein, so muss keine Vorfälligkeitsentschädigung geleistet werden. Der Grundbucheintrag kann mit einer sogenannten Löschungsbewilligung der Bank gelöscht werden. Diese kann zwar direkt vom Verkäufer gehandhabt werden, problemloser ist es in der Praxis jedoch unter Einbeziehung eines Notars.
Besteht der alte Kredit allerdings noch und die Laufzeit von zehn Jahren wurde noch nicht überschritten, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung erbracht werden. Die Bank ermittelt jene nach eigenem Ermessen, ist zeitgleich aber an einige rechtliche Grundsätze gebunden. So müssen etwaige, vorhergehende Sondertilgungen berücksichtigt werden, was sich mindernd auswirken kann. Zudem werden ebenso der vereinbarte, wie der momentane Zinssatz sowie die Höhe des Kredits und seine Laufzeit zur Festsetzung der Summe berücksichtigt.
Die exakte Summe wird dabei zwar von der Bank festgelegt, online gibt es allerdings einige Vorfälligkeitsentschädigungsrechner. So kann man sich einen Eindruck verschaffen und den Preis der Bank, wenn auch nur grob, gegenprüfen.

So vermeiden Sie die Vorfälligkeitsentschädigung

In einzelnen Fällen lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung für den Verkäufer verhindern. Welche Möglichkeit bestehen hängt von variablen Faktoren ab und ist immer verschieden.

Übernahme des Darlehens

Dass das Darlehen vom neuen Eigner übernommen wird ist eine Möglichkeit, welche zudem sehr komfortabel für den Verkäufer sein kann. Dadurch bleibt der alte Grundschuldeintrag der Bank bestehen und das Darlehen läuft weiter wie vorab. Um dies zu bewerkstelligen, muss der neue Kreditnehmer in der Regel nur seine Bonität der Bank gegenüber nachweisen.
Anhand der momentanen Zinslage ist es jedoch eher unwahrscheinlich, dass der Kredit vom neuen Besitzer übernommen wird. Die Darlehenszinsen sind meist erheblich höher, weswegen der Abschluss eines neuen Vertrages für den Käufer deutlich attraktiver ist.

Bisherige Darlehenslaufzeit

Sollte das alte Darlehen bereits seit 10 Jahren oder länger existieren, so kann der Darlehensvertrag gemäß § 489 BGB auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Allein die gesetzliche Kündigungsfrist von 6 Monaten muss dabei eingehalten werden.

Verkäufer nimmt Kredit mit

Eine für beide Seiten faire Lösung ist, wenn der Verkäufer eine neue Immobilie erwirbt und das alte Darlehen auf diese überträgt. Ausschlaggebend dafür ist, dass sich die Bank auf den Deal einlässt. Dies geschieht in der Regel bei einem ähnlichen Verkehrswert der neuen Immobilie. In diesem Fall wird einfach wieder die Bank ins Grundbuch eingetragen und es bleibt alles wie gehabt.

Fehlerhafter Vertrag

Dieser juristischer Kniff kann für den Schuldner sehr von Vorteil sein, da es auf diese Weise auch bei einer Laufzeit von unter 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Darlehensvertrag ausscheiden kann. Dabei spielen Faktoren wie Verständlichkeit für den Kreditnehmer, korrekte Widerrufsbelehrung sowie korrekte Formatierung & vollständiger Inhalt eine ausschlaggebende Rolle.
Prüfen lassen kann man seinen Vertrag beispielsweise durch den Verbraucherschutz oder durch entsprechende Fachanwälte. Da man so gegebenenfalls viel Geld sparen kann, sollte man diese Möglichkeit stets in Erwägung ziehen.

TIPP: Seit 22. Juni 2016 gilt das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“. Bisherige „ewige Widerrufsrechte“ wurden abgeschafft und ein universelles 14-tägiges Widerrufsrecht ist in Kraft getreten. Sollte Ihr Vertrag ein anderweitiges Widerrufsrecht haben, stehen Ihre Chancen auf Erlassung der Vorfälligkeitsentschädigung gut.

Fazit

Generell ist es kein Problem ein Haus mit noch nicht abgeschlossener Finanzierung zu verkaufen bzw. zu kaufen.

Soll eine Immobilie während der Finanzierungsphase verkauft werden, sollten Käufer & Verkaufer überlegt vorgehen und gemeinsam über die beste Möglichkeit beratschlagen, eventuell kann somit viel Geld gespart werden.

 

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen? Jetzt kostenlos inserieren!