Wie auch für jede andere Erbschaft in Deutschland auch, so entsteht für die Vererbung einer oder mehrerer Immobilien ebenfalls eine Steuerschuld. Kurz gesagt: Wegzoll für die Erbschaft.

Dabei gewährt Ihnen das Finanzamt nach Verkündung des Testaments drei Monate, um die entstandene Steuerschuld anzumelden. Sollten Sie diese versäumen, so können auch noch Jahre später Nachforderungen seitens des Finanzamtes geltend gemacht werden und sogar Anklage wegen Steuerhinterziehung erhoben werden, also Obacht an dieser Stelle.
Wie Sie die Erbschaftssteuer für Immobilien unter Umständen günstiger gestalten können und was Sie sonst noch darüber wissen sollten, das erfahren Sie in diesem Beitrag!

Allgemeines zur Erbschaftssteuer

Sobald Sie eine Immobilie, egal ob Haus oder Schrebergarten, im Nachlass vermacht bekommen, entsteht für Sie eine Steuerschuld. So kommt auf Sie zeitgleich mit Antritt des Erbes auch das Thema Erbschaftssteuer zu. Wie hoch diese ausfällt und ob sie überhaupt abgeführt werden muss, ist dabei von verschiedenen Faktoren abhängig.
Um später eventuelle Unannehmlichkeiten zu vermeiden, sollten Sie im Zweifelsfall stets Ihren Steuerberater mit dem jeweiligen Anliegen konsultieren.

Eingennutzung oder Fremdnutzung

Eine maßgebliche Rolle spielt die, auf das Erbe folgende, Nutzung der Immobilie. Wird die geerbte Immobilie zukünftig für Fremd- oder Eigennutzung verwendet?

Sollten Sie beabsichtigen die Immobilie zu Vermieten, also für Fremdnutzung zu verwenden, so ist grundsätzlich eine Erbschaftssteuer zu entrichten.

Ist die Immobilie hingegen für die Eigennutzung vorgesehen, also, dass Sie sie ausschließlich selber nutzen, so besteht die Möglichkeit keinerlei Steuern abführen zu müssen.

Da je nach Steuerklasse, Freibetrag und Verkehrswert des Objekts teils eine erhebliche Steuerschuld entstehen kann, gilt es hier genau abzuwägen, ob die vererbte Immobilie nicht selbst genutzt werden sollte, auch wenn sie für die Vermietung bestimmt war.
Bewohnt der Erbe nämlich für mindestens 10 Jahre selbst das Haus oder die Wohnung, so entfällt die Erbschaftssteuer auf diesem Weg.
Gültig ist dieses Verfahren jedoch ausschließlich für den Ehepartner oder die Ehepartnerin. Auch Kinder können von der Eigennutzung profitieren, allerdings gilt dabei eine weitere Besonderheit. Neben den obligatorischen 10 Jahren sind nur bis zu 200 m² Wohnfläche steuerfrei. Alles, was darüber hinaus reicht, wird regulär gemäß der Erbschaftssteuer besteuert.

Freibetrag verringert die Steuerschuld

Je nach Grad der Verwandtschaft gesteht Ihnen das Finanzamt einen Freibetrag zu, welchen Sie steuerfrei „ererben“ können. Übersteigt der Wert jedoch den Freibetrag, so muss der offene Betrag auf herkömmliche Weise versteuert werden.

Freibeträge im Überblick:

Eingetragene Lebenspartner und Ehepartner: 500.000 Euro
(Stief-) Kinder: 400.000 Euro
Enkel: 200.000 Euro
Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
Sonstige Erben: 20.000 Euro

Beispiel:
Sie erben von Ihren Großeltern ein nettes Einfamilienhaus mit einem Wert von 380.000 Euro. Als Enkel können Sie Ihren Freibetrag von 200.000 Euro bei Erhebung der Erbschaftssteuer geltend machen. Somit bleibt nach dessen Abzug noch eine Summe von 180.000 Euro offen, auch welche Sie dann Steuern entrichten müssen.
Wie hoch diese dann jeweils ausfallen, wird dann noch von Ihrer jeweiligen Steuerklasse festgelegt.

Steuerklasse bestimmt Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien

Die Steuerklassen der Erbschaftssteuer sind nicht gleichbedeutend mit denen der Lohnsteuer und werden unterschiedlich festgelegt. Das Finanzamt unterscheidet hier in drei verschiedene Steuerklassen, je nach Grad der Verwandtschaft zum Erblasser.

Steuerklasse I:
Darunter fallen Großeltern, Eltern, Ehepartner, Kinder und Stiefkinder, Enkel sowie Urenkel.

Steuerklasse II:
Teil dieser Klasse sind geschiedene Ehepartner, Geschwister, Schwiegereltern und -kinder sowie Neffen und Nichten.

Steuerklasse III:
Diese Kategorie umfasst alle anderweitigen Relationen.

Neben der Steuerklasse richtet sich der Betrag der Erbschaftssteuer aber zusätzlich auch nach dem eigentlichen Wert der Immobilie. Dieser ist in sieben unterschiedliche Ränge gegliedert und ergibt in Kombination mit der Erbschaftssteuerklasse die finale Steuerschuld.

Wert der Immobilie (bis zu): Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
75.000 Euro 7 Prozent 15 Prozent 30 Prozent
300.000 Euro 11 Prozent 20 Prozent 30 Prozent
600.000 Euro 15 Prozent 25 Prozent 30 Prozent
6.000.000 Euro 19 Prozent 30 Prozent 30 Prozent
13.000.000 Euro 23 Prozent 35 Prozent 50 Prozent
26.000.000 Euro 27 Prozent 40 Prozent 50 Prozent
Über 26 Millionen 30 Prozent 43 Prozent 50 Prozent

Weiterführung des vorherigen Beispiels:
Das von Ihren Großeltern vererbte Haus hat einen Verkehrswert von 380.000 Euro. Abzüglich Ihres Freibetrages von 200.000 Euro bleiben noch 180.000 Euro offen, welche versteuert werden müssen.
Als Enkel zählen Sie zur Steuerklasse I, der Steuersatz richtet sich dabei nach dem Wert für bis zu 300.000 Euro, demnach werden 11 Prozent veranschlagt.

Somit ergibt sich für Sie also eine Steuerschuld von knapp 20.000 Euro bei Antritt des Erbes (11 Prozent von 180.000 Euro = 19.800 Euro).


Zusammenfassend lässt sich also festhalten, dass sich die gesamte Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien maßgeblich von zwei Dingen beeinflusst wird:

  • Einerseits ist das der Verkehrswert der Immobilie an sich. Dieser wird gemäß der Grundvermögensbewertungsverordnung vom Finanzamt festgelegt.
    Sollten Sie mit dem ermittelten Wert jedoch nicht zufrieden sein, so steht es Ihnen frei auch eine eigene Bewertung zu der Immobilie erstellten zu lassen.
  • Andererseits trägt der Grad der Verwandtschaft noch zur Ermittlung der Steuerschuld bei. Aus diesem lässt sich sowohl der Freibetrag herleiten, als auch die Steuerklasse im Falle einer Erbschaft.

 

Erbschaftssteuer bei Immobilien mindern

Wer rechtzeitig Vorkehrungen trifft, der kann zumindest die Steuer für seine eigenen Erben bereits zu Lebzeiten drastisch reduzieren. Eine Möglichkeit dazu bietet die Schenkung, bei welcher es zu einer sogenannten vorweggenommenen Erbfolge kommt.
Hierbei können im 10-Jahres-Zyklus immer bis zu 400.000 Euro auf das eigene Kind oder den Ehepartner überschrieben werden, ohne dass dadurch Steuern anfallen.

Darüber hinaus bestehen auch noch weitere Regelungen, wie beispielsweise die Umwandlung von Privatbesitz in Geschäftsvermögen oder das Nutzen ausländischen Steuerrechts im Fall eines dortigen Wohnsitzes.
Wie genau Sie dabei am besten vorgehen und welches Modell für Sie das Ansprechendste ist, klären Sie idealerweise mit dem Steuerberater Ihres Vertrauens.

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